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5月25日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，提出公募REITs是進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)的主要方式之一，并要求要提高公募REITs的推薦、審核效率，落實(shí)落細(xì)支持公募REITs的稅收政策、進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控舉措。

對(duì)于手中這筆“沉睡的資產(chǎn)”城投企業(yè)往往不知該如何喚醒，公募REITs為企業(yè)開(kāi)辟了新的路徑，但卻無(wú)從下手。本文通過(guò)對(duì)相應(yīng)政策及法律條文等進(jìn)行規(guī)范分析，以及對(duì)實(shí)踐案例進(jìn)行考察歸納，從而探討了公募REITs實(shí)操過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的條件及要求，為城投公司提供切入點(diǎn)建議。

公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目需要滿(mǎn)足法律完備性、項(xiàng)目成熟穩(wěn)定、各參與方資質(zhì)達(dá)標(biāo)等條件。

1、法律完備性方面

（1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權(quán)益人合法合規(guī)持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)及運(yùn)營(yíng)權(quán)，其上不附帶有其他權(quán)利負(fù)擔(dān)。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理流程文件完備，BOT/PPP等項(xiàng)目操作流程合法合規(guī)。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具備可轉(zhuǎn)讓性，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)袷匾罁?jù)2016年6月24日國(guó)資委發(fā)布的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第32號(hào)）進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓審批流程，滿(mǎn)足《土地出讓合同》《特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議》及區(qū)域土地交易管理辦法、園區(qū)管理?xiàng)l例、行業(yè)管理辦法等文件項(xiàng)下的轉(zhuǎn)讓條件。

2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)要求

（1）項(xiàng)目成熟穩(wěn)定

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限要求。

項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正。項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，直接或穿透后來(lái)源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。

預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

（2）資產(chǎn)規(guī)模符合要求。

首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各類(lèi)資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車(chē)?yán)锍?、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

3、參與資質(zhì)

（1）優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目。

（2）發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

公募REITs引入公募基金實(shí)現(xiàn)公募化，采用“封閉式公募基金－ABS專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃－項(xiàng)目公司－項(xiàng)目”的結(jié)構(gòu)，而非國(guó)外REITs通用的信托制或公司制。具體的交易結(jié)構(gòu)是：公募基金持有全部專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃份額+部分其他投資，ABS專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的股權(quán)+債權(quán)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的完全所有權(quán)/經(jīng)營(yíng)權(quán)利等；公募基金管理人和ABS專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人應(yīng)為同一實(shí)際控制下具有相應(yīng)業(yè)務(wù)資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)；允許在基金層面引入外部借款，和公募REITs投資者共同投資專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，前者按照固定收益獲取報(bào)酬，后者獲得權(quán)益分紅和資本利得?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)歸屬獨(dú)立于原始權(quán)益人、基金管理人及其他任何參與方。由于間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃是平層設(shè)計(jì)、不分層，公募REITs權(quán)益屬性凸顯。

產(chǎn)品基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)

公募REITs要求80%以上的資金投向基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其他部分可投向利率債、AAA級(jí)信用債或貨幣市場(chǎng)工具。在收益分配方面，規(guī)定收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。在長(zhǎng)期負(fù)債方面，基金總資產(chǎn)不得超過(guò)基金凈資產(chǎn)的140%，即負(fù)債率不可高于28.57%，負(fù)債可用于項(xiàng)目收購(gòu)。

公募基金為封閉式基金，產(chǎn)品存續(xù)期限內(nèi)不設(shè)可退出的開(kāi)放期，投資人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的公開(kāi)交易實(shí)現(xiàn)退出?；A(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品期限應(yīng)匹配基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收費(fèi)期限、大修維護(hù)周期、產(chǎn)權(quán)期限等，并可通過(guò)續(xù)期、提前終止等機(jī)制保留調(diào)節(jié)產(chǎn)品期限的靈活性。在產(chǎn)品存續(xù)期限內(nèi)，為了實(shí)現(xiàn)組合投資，發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs主動(dòng)管理的優(yōu)勢(shì)，可能需要進(jìn)行擴(kuò)募運(yùn)作，即增發(fā)基金份額。募集資金投資于新增基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

2、方案設(shè)計(jì)流程

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的運(yùn)作流程可以劃分為產(chǎn)品設(shè)立階段、定價(jià)發(fā)行階段、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)及退出階段。從產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)的角度，比較重要的內(nèi)容包括：資產(chǎn)重組和杠桿安排（產(chǎn)品設(shè)立階段）、定價(jià)及發(fā)行（定價(jià)發(fā)行階段）以及資產(chǎn)交易（產(chǎn)品持有運(yùn)營(yíng)及退出階段）等。

（1）基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)重組

在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施前，需針對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)組織其由獨(dú)立的項(xiàng)目公司單獨(dú)持有。資產(chǎn)重組常用方式及對(duì)比情況。就實(shí)際操作來(lái)看，資產(chǎn)重組通常包括正向剝離和反向剝離兩種方式。正向剝離是指基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持有人通過(guò)派生分立方式以標(biāo)的資產(chǎn)分立形成新項(xiàng)目公司，或者原持有主體設(shè)立子公司，將標(biāo)的資產(chǎn)以出資或者劃撥方式注入該子公司。反向剝離是指將持有基礎(chǔ)設(shè)施及其他資產(chǎn)的項(xiàng)目公司中與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)無(wú)關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)剝離到其他主體后，項(xiàng)目公司僅持有與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)及業(yè)務(wù)。

正向剝離方式將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)置入新成立的項(xiàng)目公司，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與項(xiàng)目公司之間的法律關(guān)系更為清晰明了。反向離方式下、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由原資產(chǎn)持有人持有，承擔(dān)原資產(chǎn)持有人過(guò)往經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。但正向剝離方式操作過(guò)程更為復(fù)雜，涉及成立新項(xiàng)目公司?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)剝離等操作步驟，耗時(shí)更長(zhǎng)，交易成本更高。

（2）杠桿安排

杠桿安排是基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)搭建中較重要的部分。合理的杠桿水平，可以使REITs投資安排更加靈活，同時(shí)也有助于在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，提高權(quán)益投資人的收益。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs杠桿要求方面，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs處于市場(chǎng)建設(shè)初期階段，投資人成熟度較低，監(jiān)管部門(mén)對(duì)于外部杠桿的適用要求較為嚴(yán)格，總杠桿規(guī)模及用于項(xiàng)目收購(gòu)的杠桿規(guī)模設(shè)置上限，償付安排及借款用途明確，不得依賴(lài)外部增信、不得存在抵質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利，均是基于對(duì)投資人利益保護(hù)為出發(fā)點(diǎn)，降低杠桿可能帶來(lái)的償付風(fēng)險(xiǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs杠桿安排途徑方面，目前相關(guān)政策規(guī)定基礎(chǔ)設(shè)施REIT：可以直接或間接對(duì)外借入款項(xiàng)，但根據(jù)行業(yè)實(shí)踐，可以看出基礎(chǔ)設(shè)施REITs增加杠桿的途徑較為有限。銀行等金融機(jī)構(gòu)仍然偏向?yàn)榫邆浞ㄈ酥黧w性質(zhì)的公司提供債務(wù)融資服務(wù)，而使用資產(chǎn)支持證券層面、公募基金層面的借貸具有較大難度。目前情況下，可行度比較高的做法仍然是以項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人主體進(jìn)行借款后用于存量債務(wù)置換。

（3）定價(jià)與發(fā)行

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行模式，在保留公募基金發(fā)行流程的前提下，較大程度借鑒了境內(nèi)IPO及境外成熟市場(chǎng)REIT發(fā)行制度，其定價(jià)邏輯與公募基金明顯不同?；A(chǔ)設(shè)施REITs的定價(jià)方式為市場(chǎng)化的詢(xún)價(jià)方式，更匹配于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品特點(diǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)后，采取網(wǎng)下詢(xún)價(jià)的方式確定認(rèn)購(gòu)價(jià)格，基金管理人或其聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)受委托辦理詢(xún)價(jià)、定價(jià)、配售及發(fā)售等相關(guān)事宜?；A(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者為主要對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)化詢(xún)價(jià)確定價(jià)格，并通過(guò)向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)發(fā)售及向公眾投資者公開(kāi)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資金清算、份額登記等事宜可參照LOF（上市開(kāi)放式基金）業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定。

基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的認(rèn)購(gòu)價(jià)格以向符合條件的網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)的方式進(jìn)行確定，具體而言可以分為以下四個(gè)階段：

①　明確資產(chǎn)及確定估值。參考專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告結(jié)果，發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人協(xié)商確定產(chǎn)品的發(fā)行份數(shù)、總規(guī)模。

②　確定詢(xún)價(jià)條件和詢(xún)價(jià)區(qū)間?；鸸芾砣撕?或財(cái)務(wù)顧問(wèn)有權(quán)確定網(wǎng)下詢(xún)價(jià)條件和詢(xún)價(jià)區(qū)間，并提前在詢(xún)價(jià)公告中進(jìn)行披露。詢(xún)價(jià)條件主要包括網(wǎng)下投資者的要求、有效報(bào)價(jià)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配售的原則和方式等，符合詢(xún)價(jià)條件的投資者的報(bào)價(jià)才能視為有效報(bào)價(jià)。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金確定詢(xún)價(jià)區(qū)間的基礎(chǔ)管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告評(píng)估情況和市場(chǎng)情況合理確定基金的詢(xún)價(jià)區(qū)間。

③　市場(chǎng)化詢(xún)價(jià)。網(wǎng)下詢(xún)價(jià)原則上為1個(gè)交易日，網(wǎng)下投資者及其管理的配售對(duì)象的報(bào)價(jià)應(yīng)當(dāng)包含每份價(jià)格和該價(jià)格對(duì)應(yīng)的擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量，填報(bào)的擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量不得超過(guò)網(wǎng)下初始發(fā)售總量且不得超過(guò)基金管理人設(shè)定的單個(gè)配售對(duì)象可認(rèn)購(gòu)的上限。詢(xún)價(jià)結(jié)束后，基金管理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn)可以從網(wǎng)下發(fā)行電子平臺(tái)獲取詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)情況。

④　認(rèn)購(gòu)價(jià)格確定。網(wǎng)下詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)截止后，基金管理人或財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)事先確定并公告的詢(xún)價(jià)條件，剔除不符合條件的報(bào)價(jià)及其對(duì)應(yīng)的擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量。剔除不符合條件的報(bào)價(jià)后，基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所有網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)和加權(quán)平均數(shù)，并結(jié)合配售對(duì)象的報(bào)價(jià)情況，審慎合理確定認(rèn)購(gòu)價(jià)格。認(rèn)購(gòu)價(jià)格確定后，戰(zhàn)略投資者、提供有效報(bào)價(jià)的網(wǎng)下投資者和公眾投資者以此價(jià)格，按照合規(guī)的認(rèn)購(gòu)方式參與認(rèn)購(gòu)基金份額。

（4）投資者構(gòu)成

在投資者構(gòu)成方面，公募REITs遵循投資者分散原則，并在戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資者構(gòu)成、公眾投資者占比等方面進(jìn)行約束。

戰(zhàn)略配售安排：

①　為充分保護(hù)投資者的利益，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方必須參與基礎(chǔ)設(shè)施基金的戰(zhàn)略配售，比例合計(jì)不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，出于保持市場(chǎng)具有一定流動(dòng)性的考慮，配售比例也不宜過(guò)高，保持在一定比例（如75%）以下為宜。持有期方面，基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過(guò)20%部分持有期自上市之日不少于36個(gè)月。

②　其他專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以選擇申請(qǐng)參與戰(zhàn)略配售，配售比例由基金管理人和財(cái)務(wù)顧問(wèn)合理確定，持有期限自上市之日不少于12個(gè)月。

網(wǎng)下及公眾投資者認(rèn)購(gòu)安排：

①　基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格通過(guò)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)確定后，作為基金管理人應(yīng)當(dāng)在基金份額認(rèn)購(gòu)首日的3個(gè)交易日之前，披露基金份額的發(fā)售公告。基金份額的網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)和公眾投資者認(rèn)購(gòu)?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，募集期限原則上不超過(guò)5個(gè)交易日，網(wǎng)下發(fā)售比例不低于公開(kāi)發(fā)售數(shù)量扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后的70%。

②　募集期內(nèi)，公眾投資者可通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及交易所系統(tǒng)認(rèn)購(gòu)基金份額，或通過(guò)場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額。公眾投資者認(rèn)購(gòu)總量超過(guò)公眾發(fā)售總量的，基金管理人可進(jìn)行比例配售。

上市流通

不少于1000個(gè)投資人，上海或深圳證券交易所，集中競(jìng)價(jià)交易，個(gè)人投資者可參與。

以下是兩個(gè)已發(fā)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)案例圖：

渤海股份天津污水處理項(xiàng)目

首創(chuàng)污水處理項(xiàng)目

資料來(lái)源：天勤律師事務(wù)所

（5）資產(chǎn)交易

目前相關(guān)政策中REITs對(duì)運(yùn)作的資產(chǎn)要求、資產(chǎn)值、擴(kuò)募及資產(chǎn)處置的安排、關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等均提出了具體要求。

對(duì)于資產(chǎn)的選取，要求投資于有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，契合REITs的產(chǎn)品本質(zhì)；對(duì)于資產(chǎn)的交易以及關(guān)聯(lián)交易的要求，則有利于推動(dòng)市場(chǎng)的公平及投資人的保護(hù)?，F(xiàn)行法規(guī)中明確提出了基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)投資于有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，且應(yīng)獲得所投資項(xiàng)目的完全所有權(quán)。后續(xù)的資產(chǎn)篩選標(biāo)準(zhǔn)中，也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了資產(chǎn)原則上應(yīng)持續(xù)運(yùn)營(yíng)3年以上，投資回報(bào)良好，具備較好的增長(zhǎng)潛力，以及現(xiàn)金流來(lái)源合理分散且市場(chǎng)化，不依賴(lài)補(bǔ)貼收入的要求。

《基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引》約定對(duì)資產(chǎn)初次上及后續(xù)擴(kuò)募中應(yīng)由獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，且正常情況下應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有資產(chǎn)每年跟蹤評(píng)估至少一次。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)交易也受到嚴(yán)格約定，金額超過(guò)基金凈資產(chǎn)20%且低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售、金額低于基金凈資產(chǎn)50%的基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募、成立后發(fā)生的金額超過(guò)基金凈資產(chǎn)5%且低于基金凈資產(chǎn)20%的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)進(jìn)行投資人持有大會(huì)表決，并經(jīng)參加大會(huì)的持有人所持表決權(quán)的二分之一以上表決通過(guò)。此外，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施基金的投資目標(biāo)、投資策略作出重大調(diào)整、金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目購(gòu)入或出售、金額占基金凈資產(chǎn)50%及以上的擴(kuò)募、成立后發(fā)生的金額占基金凈資產(chǎn)核心20%及以上的關(guān)聯(lián)交易均須獲得持有人大會(huì)參會(huì)持有人持有表決權(quán)的三分之二以上表決通過(guò)。

此外，針對(duì)任何項(xiàng)目的購(gòu)入或出售，以及基金的擴(kuò)募，均應(yīng)通過(guò)臨時(shí)公告進(jìn)行信息披露；基金定期報(bào)告中也應(yīng)披露購(gòu)入或出售項(xiàng)目情況，以及關(guān)聯(lián)關(guān)系、關(guān)聯(lián)交易及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。充分的信息披露、重大資產(chǎn)交易及關(guān)聯(lián)交易的表決制度，可有效避免代理人風(fēng)險(xiǎn)。

1、參與主體

REITs作為公開(kāi)發(fā)行的產(chǎn)品，與治理結(jié)構(gòu)相關(guān)的參與主體包括原始權(quán)益基金管理人、投資人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等。合理的治理結(jié)構(gòu)是捋順不同利益關(guān)系的重要基礎(chǔ)，也是保障投資者權(quán)益的基本條件。

參與主體

2、主要中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求

為項(xiàng)目申報(bào)提供服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)包括基金管理人、基金托管人、法律顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、稅務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等。

（1）基金管理人

基金管理人可設(shè)立專(zhuān)門(mén)的子公司承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，也可以委托外部管理機(jī)構(gòu)。外部管理應(yīng)當(dāng)按照《證券投資基金法》規(guī)定經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)備案，并持續(xù)符合下列要求：

具有符合國(guó)家規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理資質(zhì)，具備豐富的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。配備充足的具有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，其中具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員不少于2名。

公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面不存在重大不良記錄。

基金管理人委托外部管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)自行派員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理?；鸸芾砣伺c外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽訂基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、費(fèi)用收取、外部管理機(jī)構(gòu)考核安排、外部管理機(jī)構(gòu)解聘情形和程序、協(xié)議終止情形和程序等事項(xiàng)。

（2）托管人

符合《證券投資基金法》《公開(kāi)募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》規(guī)定的相關(guān)條件，并滿(mǎn)足下列要求∶

財(cái)務(wù)狀況良好，風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)符合監(jiān)管部門(mén)相關(guān)規(guī)定；

具有良好的社會(huì)聲譽(yù)，在金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面不存在重大不良記錄；

具有基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)管理產(chǎn)品托管經(jīng)驗(yàn)；

為開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施基金托管業(yè)務(wù)配備充足的專(zhuān)業(yè)人員；

中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他要求?；A(chǔ)設(shè)施基金托管人與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券托管人應(yīng)當(dāng)為同一人。

（3）財(cái)務(wù)顧問(wèn)

基金管理人或其關(guān)聯(lián)方與原始權(quán)益人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系或享有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)第三方財(cái)務(wù)顧問(wèn)獨(dú)立開(kāi)展盡職調(diào)查，并出具財(cái)務(wù)報(bào)告。

財(cái)務(wù)顧問(wèn)為取得保薦資格的證券公司。

（4）評(píng)估機(jī)構(gòu)

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《證券投資基金法》第九十七條規(guī)定經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)備案，并符合國(guó)家主管部門(mén)相關(guān)要求，具備良好資質(zhì)和穩(wěn)健的內(nèi)部控制機(jī)制，合規(guī)運(yùn)作、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、聲譽(yù)良好，不得存在可能影響其獨(dú)立性的行為。

評(píng)估機(jī)構(gòu)為同一只基礎(chǔ)設(shè)施基金提供評(píng)估服務(wù)不得連續(xù)超過(guò)3年。評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)客觀(guān)、獨(dú)立，公正，遵守一致性、一慣性及公開(kāi)、透明、可校驗(yàn)原則，不得隨意調(diào)整評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)果。

基礎(chǔ)設(shè)施基金份額首次發(fā)售，評(píng)估基準(zhǔn)日距離基金份額發(fā)售公告日不得超過(guò)6個(gè)月；基金運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生購(gòu)入或出售基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等情形時(shí)，評(píng)估基準(zhǔn)日距離簽署購(gòu)入或出售協(xié)議等情形發(fā)生日不得超過(guò)6個(gè)月。

（5）律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所

律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所近3年未發(fā)生重大違法違規(guī)事件，未受到國(guó)家行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)行政處罰。律師事務(wù)所出具法律意見(jiàn)書(shū)應(yīng)經(jīng)律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及承辦律師簽字。會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具審計(jì)報(bào)告應(yīng)經(jīng)有關(guān)注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽字和蓋章。

3、盡職調(diào)查內(nèi)容

基金管理人負(fù)責(zé)公募REITs盡職調(diào)查工作。

《公募REITs試行指引》要求基金管理人應(yīng)當(dāng)制定完善的盡職調(diào)查內(nèi)部管理制度，建立健全業(yè)務(wù)流程，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出具的盡職調(diào)查報(bào)告，包括：

（1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人及其控股股東、實(shí)際控制人，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)等主要參與機(jī)構(gòu)情況；

（2）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況；

（3）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對(duì)外借款情況，及基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后保留對(duì)外借款相關(guān)情況（如適用）；

（4）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和歷史記錄，及未來(lái)現(xiàn)金流的合理測(cè)算和分析；

（5）已簽署正在履行期內(nèi)及擬簽署的全部重要協(xié)議；

（6）安全生產(chǎn)及環(huán)境保護(hù)情況，及是否符合城市規(guī)劃要求；

（7）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目法律權(quán)屬，及是否存在抵押、查封、扣押、凍結(jié)等他項(xiàng)權(quán)利限制和應(yīng)付未付義務(wù)；

（8）是否已購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目保險(xiǎn)，及承保范圍和保險(xiǎn)金額；

（9）同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易等潛在利益沖突情況；

（10）基礎(chǔ)設(shè)施基金是否可合法取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利；

（11）可能影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的其他重要事項(xiàng)。上述盡調(diào)內(nèi)容亦將形成申報(bào)材料在首發(fā)階段進(jìn)行披露。

4、信息披露要求

公募RETIs需編制并披露定期報(bào)告和臨時(shí)公告，其中定期報(bào)告包括季度報(bào)告、半年度報(bào)告和年度報(bào)告，需要包括公募REITs產(chǎn)品概況、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)、項(xiàng)目明細(xì)及運(yùn)營(yíng)情況、基金財(cái)務(wù)報(bào)告和項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況/業(yè)績(jī)表現(xiàn)/未來(lái)展望、現(xiàn)金流管理情況、對(duì)外借款及使用、參與方履職及費(fèi)用收取、基金買(mǎi)賣(mài)項(xiàng)目、關(guān)聯(lián)交易、持有人構(gòu)成等。發(fā)生重大關(guān)聯(lián)交易、負(fù)債率超過(guò)閾值、重大交易、重大損失、項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)、擴(kuò)募、項(xiàng)目重大變化、參與方重大變化、戰(zhàn)略投資者出售基金份額等事項(xiàng)時(shí)需進(jìn)行臨時(shí)公告。

1、申報(bào)主體

原始權(quán)益人：

發(fā)起人（原始權(quán)益人）及基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制制度健全，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行為?；A(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)企業(yè)應(yīng)具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理能力。發(fā)起人需參與戰(zhàn)略配售，配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。

運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)：

運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)具有獨(dú)立開(kāi)展業(yè)務(wù)的資質(zhì)和能力，確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定有序，具備充足的償債能力以及現(xiàn)金流回收能力。

2、申報(bào)流程

公募REITs實(shí)行先入庫(kù)、再申報(bào)的業(yè)務(wù)流程。

根據(jù)2021年1月13日發(fā)改委辦公廳發(fā)布的《關(guān)于建立全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的通知》，發(fā)改委將按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，設(shè)立覆蓋試點(diǎn)各區(qū)域、各行業(yè)的全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)，并作為全國(guó)盤(pán)活存量項(xiàng)目庫(kù)的一個(gè)重要組成部分。各地發(fā)展改革委要在嚴(yán)格審核把關(guān)的基礎(chǔ)上，將符合條件的項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)包含3類(lèi)項(xiàng)目：

（1）意向項(xiàng)目。屬于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，基本符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行條件，原始權(quán)益人具有發(fā)行REITs產(chǎn)品的明確意向。

（2）儲(chǔ)備項(xiàng)目。項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）已正式啟動(dòng)發(fā)行REITs產(chǎn)品準(zhǔn)備工作。比如，已開(kāi)始目標(biāo)資產(chǎn)重組工作，或已基本確定公募基金管理人和資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人，或已籌備成立項(xiàng)目公司，或相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛴袡?quán)主管部門(mén)同意發(fā)行REITs產(chǎn)品等。

（3）存續(xù)項(xiàng)目。項(xiàng)目已成功發(fā)行REITs產(chǎn)品，設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金進(jìn)入存續(xù)期管理。

具體申報(bào)流程是先由發(fā)起人（原始權(quán)益人）上報(bào)省發(fā)改委，由省發(fā)改委出具無(wú)異議專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)并申報(bào)材料上報(bào)國(guó)家發(fā)改委，但視項(xiàng)目數(shù)量不同申報(bào)流程略有差異：?jiǎn)我豁?xiàng)目的公募REITs，上報(bào)項(xiàng)目所在地省發(fā)改委；跨地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目的公募REITs上報(bào)發(fā)起機(jī)構(gòu)注冊(cè)地的省發(fā)改委，由其進(jìn)行發(fā)行總體方案的審查，并由項(xiàng)目所在地省發(fā)改委嚴(yán)格把關(guān)。省發(fā)改委上報(bào)后，由國(guó)家發(fā)改委審批確定擬向證監(jiān)會(huì)推薦的項(xiàng)目名單，同時(shí)將相關(guān)材料轉(zhuǎn)送證監(jiān)會(huì)?；鸸芾砣送瑫r(shí)向交易所提交上市申請(qǐng)，取得無(wú)異議函并報(bào)送證監(jiān)會(huì)，證監(jiān)會(huì)取得全套項(xiàng)目申報(bào)材料后注冊(cè)發(fā)行。

申報(bào)流程

審批流程

3、申報(bào)材料